Коммерческая недвижимость в Мюнхене - Ритейл, Логистика, Офисы

Новое предложение отстает от спроса, инвесторы вынуждены уходить во второстепенные районы. Рынок коммерческой недвижимости Мюнхена все больше страдает от дефицита предложения современных объектов. Особенно ярко это проявляется в сегменте офисной и логистической недвижимости.

Крупные компании намеревающиеся открыть представительства в городе вынуждены затрачивать значительное время на поиск вакантных площадей в современных бизнес центрах. Таковые почти не обладают свободными площадями. С 2010 года доля вакантных площадей снизилась в два раза и достигла средних 5%. Причем отдельные объекты характеризуются аналогичным показателем в размере лишь 2%. Поэтому компании либо тратят значительное время на поиск свободных офисов, либо заранее продлевают их аренду на длительный срок.

Строящиеся или введенные в эксплуатацию объекты не способны улучшить ситуацию. Так как они сдаются в аренду по предварительным договорам еще до завершения строительных работ. Доля вакантных площадей еще снизится, чему будет содействовать вывод из эксплуатации ряда устаревших бизнес центров.

Дефицит предложения и активный спрос повысили среднюю стоимость аренды офисов в Мюнхене до 16,5 евро за кв.м. Ставки аренды качественных БЦ в наилучших месторасположениях увеличились до 34,5 евро за кв.м. При этом стоимость продажи растет быстрее ставок аренды, что оказывает нисходящее давление на доходность офисной недвижимости. Таковая характеризуется значением в 3,5% в год. Это вынуждает инвесторов уходить во второстепенные районы, где цены ниже, а доходность выше.

Незначительный объем предложения так же предопределяет ситуацию в сегменте логистической и индустриальной недвижимости. Здесь доходность оставалась стабильной в первые 6 месяцев 2016 года. При этом ее значение было больше чем в аналогичный период годом ранее.

Спрос на логистическую недвижимость формируют розничные компании сети и фирмы, торгующие через интернет. Таковые нуждаются в недорогих складах позволяющих доставить заказанный товар в течение нескольких часов. Для этих целей они арендуют сравнительно дорогие склады в ближайших пригородах или даже городской черте Мюнхена. Фирмы не заинтересованные в оперативной доставке наоборот перемещаются в дальние пригороды, характеризующиеся меньшей стоимостью аренды складской недвижимости.

Премиальные ставки аренды логистической недвижимости достигли 6,75 евро за кв.м. Устаревшие складские комплексы в удаленных районах сдаются по цене от 4 до 6 евро за кв.м.

В 2017 году рынок офисной и складской недвижимости будет характеризоваться высокой деловой активностью.

 Вследствие превышения спроса над
предложением стоимость аренды и продажи данной недвижимости продолжит увеличиваться. Однако арендная доходность продолжит снижаться. Вследствие этого инвесторы вынуждены будут действовать во второстепенных районах, характеризующихся большей доходностью недвижимости.

Объем инвестиций

Рекорд прошлого года может быть превзойден в 2017 году.

Внутренние и внешние инвесторы активно ищут привлекательную недвижимость в Мюнхене. 2017 год может вновь отметится рекордным объемом вложений.

Крупные национальные и международные инвесторы не проходят мимо Мюнхена, разыскивая недвижимость для инвестиций. Компания Munchner Assetmanager WealthCap, дочернее предприятие HypoVereinsbank только в первом полугодии 2016 года заключила в городе две крупных сделки. В первом квартале инвестор приобрел за 300 млн. 

евро бизнес центр BayVa в районе Arabellapark. В последующем фирма купила офисную недвижимость в районах Kistlerhofstrassee и Obersendling. Общая сумма данной сделки составила 100 млн. евро. Баварская компания Versorgungskammer в апреле приобрела за 120 млн. евро бывший офис компании Siemens-Gelande на улице Richard-Strauss-Strasse в районе Bogenhausen.

В первой половине 2016 года на рынке доминировали местные инвесторы. Для сравнения годом ранее лидировали иностранцы. Тогда несколько крупных объектов приобрели бизнесмены из Франции и азиатских стран. Всего за 2016 год в коммерческую недвижимость Мюнхена инвестировали 3,2 млрд. евро. При этом половина данной суммы была вложена зарубежными инвесторами.

Крупный капитал продолжит активно искать инвестиционные возможности на рынке коммерческой недвижимости Мюнхена. 2016 год отметился в городе несколькими крупными сделками с гостиничной недвижимостью. В 2017 году спрос сконцентрирован на офисной недвижимости. В этот же период на рынок будет выведено несколько новых проектов для продажи. Превышение спроса над предложением будет содействовать подорожанию недвижимости и снижению ее доходности. Выход Великобритании из ЕС может стимулировать переезд части британских компаний в Германию и прочие страны континентальной Европы. Это дополнительно активизирует спрос на недвижимость в Мюнхене.

Полезная информация

• Мюнхен – лучший город Баварии
• Инвестиции в Германии: стабильный доход
• Рынок недвижимости в Мюнхене, мощная экономика города